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Was bei der Finanzierung einer Immobilie beachtet werden sollte

: Was bei der Finanzierung einer Immobilie beachtet werden sollte

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt in der Regel ein Darlehen, da das Eigenkapital nicht immer ausreicht. Dabei ist es gleich, ob es eine Finanzierung zum Hausbau oder zum Hauskauf sein soll. Dennoch gibt es einige Dinge, die bei einem Hauskredit zwingend beachtet werden sollten, damit man am Ende auch wirklich Geld sparen kann. Gerade in Zeiten der Niedrigzinspolitik ist die Gelegenheit ein Haus zu bauen oder zu kaufen besonders günstig.

Das Budget genau berechnen

Mittlerweile gibt es sogar Minuszinsen und wer jetzt ein Haus kaufen oder bauen möchte, hat alle Chancen einen sehr günstigen Kredit zu erhalten. Dabei ist es aber auch das Problem, dass gerade die Hausbanken diese Zinsen nicht an den Kunden weitergeben und so oftmals nur die Online Kreditinstitute mit wirklich niedrigen Zinsen locken. Allerdings hat dies auch einige Vorteile. Dennoch ist gerade das Budget entscheidend, da bei einem Darlehen für eine Immobilie nicht zu hoch und nicht zu niedrig angesetzt werden sollte.

Jeder, der einen Hauskredit benötigt, sollte auf jeden Fall einen Eigenanteil von mindestens 20 Prozent auf der hohen Kante liegen haben. Denn mit diesem können dann die „versteckten Hausnebenkosten“ beglichen werden, da diese in der Regel zwischen 10 und 20 Prozent liegen. Als versteckte Hausnebenkosten gelten beispielsweise die Maklerprovision, die Grunderwerbssteuer wie auch der Notar. Auch weitere Kosten können im Idealfall von dem Eigenkapital gezahlt werden.

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Vorsicht bei der Höhe der Kreditsumme!

Wenn die Zinsen niedrig sind, lässt man sich schnell dazu verführen, eine höhere Kreditsumme zu beantragen, als man eigentlich benötigt. Doch dieser Fehler kann schnell sehr teuer werden. Um sich auszurechnen, wie hoch der Kredit tatsächlich sein soll und welche Tücken bei den unterschiedlichen Darlehen warten können, findet man auf NIST. Hier gibt es viele verschiedene Informationen zum Thema Hauskredit und einen Schnellrechner, wie hoch die Laufzeit bei welcher Zinshöhe ist.

Wenn die Kreditsumme zu hoch ist

Bei niedrigen Zinsen gibt es jede Menge Spielraum bei der Kreditsumme. Wer sich jedoch dazu verleiten lässt, ein höheres Darlehen zu beantragen, muss auch mit höheren Kosten rechnen. Denn auch wenn die Zinsen derzeit im Keller sind, werden sie in den nächsten Jahren wieder steigen. Dies heißt dann am Ende, wenn die Laufzeit des Hauskredites abgelaufen ist, dass die Zinsen deutlich angestiegen sind und man so auf die Restschuld wesentlich höhere Zinsen zahlen muss. Somit wird nicht nur Finanzierung teurer, sondern diese Mehrkosten können den Eigenheimbesitzer schnell an seine Grenzen bringen und im schlimmsten Fall dafür sorgen, dass die Raten nicht mehr bezahlt werden können und die Familie das Haus verliert. Aus diesem Grund sollte man sich auf keinen Fall durch die Zinsen dazu verleiten lassen, einen deutlich höheren Kredit aufzunehmen.

Die Tilgung ist entscheidend

Bei Darlehensangeboten muss aber auch ein besonderes Augenmerk auf die Tilgung gelegt werden. Diese sollte schon am Anfang so hoch wie möglich sein. In Zeiten der Niedrigzinspolitik der EZB dürfte dies kein Problem sein. Denn je niedriger die Tilgung, desto länger dauert die Rückzahlung des Darlehens.

Dies kann man anhand eines Beispiels gut sehen. Liegen die Zinsen bei 7,5 Prozent und die Tilgung bei 1 Prozent, kann der Hauskredit innerhalb von knapp 30 Jahren zurückgezahlt werden. Sind die Zinsen allerdings bei nur 4 Prozent, bei einer Tilgung von 1 Prozent, dauert es sogar 40 Jahre, bis das Darlehen, bei gleicher Kreditsumme, zurückgezahlt wurde. Aus diesem Grund ist gerade bei niedrigen Zinsen darauf zu achten, die Tilgung so hoch wie möglich zu gestalten! Nur so kann man im Alter schuldenfrei sein und seinen Lebensabend in vollen Zügen genießen.

Die Zinsbindungsfrist sollte bestenfalls 20 Jahre betragen

Und dies hat auch einen guten Grund. Denn viele lassen sich von den noch tieferen Zinsen, bei einer kurzen Zinsbindung blenden. Allerdings sollte man sich dabei vor Augen halten, dass die Zinsen wieder ansteigen und so nach der Zinsbindungsfrist ein deutlich höherer Zins verlangt werden kann. Auch, wenn die Zinsen höher sind, sobald die Zinsbindungsfrist nach oben geschraubt wird, zahlt sich dies am Ende definitiv aus. Günstiger werden die Zinsen wohl nicht, sondern eher teurer, wenn man in die Zukunft schaut.

Wer sich also auf eine Zinsbindungsfrist von nur 5 Jahren einlässt, muss damit rechnen, am Ende mehr zu bezahlen. Dies heißt, dass die Restschuld, nach Ende der Zinsbindungsfrist höher verzinst werden und so das Darlehen teurer wird. Wird die Zinsbindungsfrist aber auf 10 bestenfalls 20 Jahre festgelegt, ist der Hauskredit zwar etwas teurer, auf die Jahre gesehen aber doch deutlich günstiger.

Bereitstellungszinsen – die Banken lassen sich gut bezahlen

Bereitstellungszinsen sind teuer und können ein Loch in das Budget reißen. Doch was sind eigentlich Bereitstellungszinsen? Banken stellen in der Regel das Darlehen nur für 3 Monate kostenfrei zur Verfügung. Wer seinen Kredit in diesen 3 Monaten nicht abruft, muss Zinsen dafür zahlen. Diese nennen sich Bereitstellungszinsen.

Mit einigen Kreditinstituten können auch längere Abrufzeiten ausgehandelt werden. Dies ist aber von Fall zu Fall und von Bank zu Bank unterschiedlich.

Natürlich wird sich jetzt jeder fragen, weshalb das Geld dann nicht abgerufen wird. Dies ist einfach erklärt. Wird beispielsweise gebaut, kann es durchaus vorkommen, dass einige Bauabschnitte länger dauern. Dies heißt, dass man das Geld dann auf der Bank lässt und nicht abruft, da es nicht benötigt wird. Somit kann es durchaus vorkommen, dass die Dauer der kostenlosen Bereitstellung des Kredites verstreicht und die Banken dann für jeden Monat, in dem das Geld nicht abgerufen wird, Zinsen verlangt.

Ruft man nur einen Teil des Geldes ab, muss für den Restbetrag der Zinssatz bezahlt werden. Daher ist es wichtig mit den Kreditinstituten, wenn möglich, einen hohen zinsfreien Zeitraum auszuhandeln. Bei Bauvorhaben kann dies auf ein Jahr ausgeweitet werden.

Was bei der Finanzierung einer Immobilie beachtet werden sollte
Foto: pixabay.com/mastersenaiper

Den Gutachter zahlt der Kunde

Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet und eine Darlehenssumme über 335.000 Euro benötigt, muss damit rechnen, dass das Kreditinstitut ein Wertgutachten verlangt. Diese musste die ganze Zeit vom Kreditnehmer getragen werden, obwohl dies nicht rechtens ist. Mittlerweile gibt es verschiedene Modelle und der Betrag des Wertgutachtens wird auf die Zinsen umgerechnet oder der Kunde zahlt das Gutachten. Einen Vorteil hat die zweite Variante jedoch. Denn wer bezahlt, hat auch das Recht, das Gutachten zu erhalten es sich also aushändigen zu lassen.

Die Hauskredite richtig vergleichen

Wer eine Finanzierung für den Bau des Eigenheims oder für den Kauf einer Immobilie benötigt, sollte natürlich Angebote einholen und vergleichen. Während die meisten Kreditnehmer zuerst die Hausbank aufsuchen, sind Online Banken oftmals die günstigere Variante. Bei Kreditvermittlern ist jedoch Vorsicht geboten. Vor allem für Menschen, deren Bonität nicht die Beste ist. Denn diese haben oftmals viele Anfragen und hier werden von den Kreditinstituten meist die ausgesucht, deren Bonität sehr gut ist. Der Rest wird gnadenlos abgelehnt.

Bauherren, die kurz vor Baubeginn stehen, haben dann natürlich ein Problem, da sie schnellstmöglich eine neue Finanzierung benötigen. Dies heißt gleichzeitig aber auch, dass sie einen deutlich höheren Zinssatz in Kauf nehmen müssen. Außerdem sollte auch bedacht werden, dass verspätete Zahlungen Vertragsstrafen bedeuten, die nicht gering sind.

Weiterhin sollte unbedingt auf den Effektivzins geachtet werden, wenn Finanzierungsangebote verglichen werden. Denn während bei den Sollzinsen keine Gebühren berücksichtigt werden, sind die Effektivzinsen alle Gebühren enthalten, weshalb diese immer höher sind.

Gleiches gilt auch für die Tilgung. Je niedriger der Zinssatz, desto höher sollte die Tilgung sein, damit man am Ende nicht mehr auf die Restschuld zahlt, wie angenommen. Natürlich darf dabei das Kleingedruckte nicht vergessen werden. Auch hier ist genau zu lesen, welche Besonderheiten es gibt.

Alles in allem ist es also wichtig neben dem Effektivzins, die Tilgungsrate, die Laufzeit und auch die Bereitstellungszinsen genau in Augenschein zu nehmen, damit der Kreditvertrag auch wirklich den individuellen Ansprüchen gerecht wird.