Immobilienkauf: Ab wann ist man Eigentümer

Immobilien-Rundschau : Immobilienkauf: Ab wann ist man Eigentümer

Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten. Heute: Frank Müller über Frank Müller über Feinheiten beim Besitzübergang.

Auf dem Weg, eine Immobilie zu erwerben gibt es verschiedene Stationen, mit unterschiedlichen Auswirkungen nach innen und außen.

Um zu Beginn schon einem häufigen Irrtum zu begegnen – räumt der Vermieter dem Mieter in einem Mietvertrag ein „Vorkaufsrecht“ ein, ist dies in aller Regel unwirksam. Dieses Vorkaufsrecht wird nur durch notarielle Beurkundung und/oder eine Grundbucheintragung wirksam.

Im Zeitraum der Vertragsverhandlungen zwischen Immobilienkäufern und -verkäufern befinden sich beide Parteien in einem sehr unverbindlichen Stadium. Der Verkäufer muss nicht an den potenziellen Käufer verkaufen, der Interessent muss nicht erwerben. In Abhängigkeit der Verbindlichkeit der Gespräche und etwaiger inhaltlich im Zusammenhang getätigter Zusagen, können jedoch unter Umständen Schadenersatzansprüche entstehen, wenn eine der Parteien einen Rückzieher macht.

Nach einer Kaufvertragsschließung bleibt der Verkäufer weiter Eigentümer. Meist erfolgt am Tage der späteren Kaufpreiszahlung (bis dahin vergehen meist mindestens Wochen) der „wirtschaftliche Übergang“ des Eigentums. Dieser Zeitpunkt markiert jedoch lediglich den Moment, in dem im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer Rechte und Pflichten wechseln, die mit dem Grundbesitz im Zusammenhang stehen. Nach außen bleibt der Verkäufer Eigentümer.

Ohne besondere Vollmacht des Verkäufers kann der Käufer also zum Beispiel keine rechtsverbindlichen Erklärungen den Mietern gegenüber abgeben. Zum Bespiel ist er nicht in der Position, Kündigungen aussprechen zu können. Ebenso haftet der Verkäufer im Außenverhältnis zum Beispiel noch für Grundsteuern oder Erschließungskosten, die noch anfallen. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften nehmen den grundbuchlichen Eigentümer bis zur Umschreibung in die Zahlungspflicht, unabhängig davon, wann im Innenverhältnis mit dem Käufer ein wirtschaftlicher Übergang vereinbart wurde.

Erst nach der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch ist der Veräußerer alle ab dann entstehenden Zahlungspflichten auch im Außenverhältnis los und der Käufer umfänglich in der Pflicht.

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