Immobilien: Kaufpreisfindung im dynamischen Markt

Immobilien-Rundschau : Preisdynamik bei Verkaufsimmobilien: sinnvolle Strategien entwickeln

Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten. Heute: Frank Müller über die Kaufpreisfindung in Zeiten großer Nachfrage.

Den richtigen Kaufpreis zu prognostizieren ist wesentlich, um einen optimalen Immobilienverkauf zu erreichen. Wie gelingt dies jedoch in einem derzeit sehr dynamischen Markt?

Wird eine Immobilie angeboten, interessiert jeden Nachfrager natürlich der Kaufpreis, den der Verkäufer erwartet beziehungsweise erzielen möchte. In einem preisdynamischen Markt, den wir zur Zeit auch in Wuppertal vorfinden, ist die Preisfindung jedoch zunehmend schwierig.

Teilweise werden derart hohe Preise für Immobilien bezahlt, dass diese kaum noch nachvollziehbar sind. Begünstigt wird dies durch die niedrigen Zinsen. 83 Euro monatliche Mehrkosten hat ein Käufer zu zahlen, der bereit ist, 270.000 statt 250.000 Euro für ein Reihenhaus zu bezahlen (Annahme: Zinssatz 2 Prozent und Tilgung 3 Prozent). Insoweit ist zwar der Kaufpreis tatsächlich um 20.000 Euro erhöht, die monatliche Mehrbelastung jedoch kaum spürbar.

Insbesondere Kaufinteressenten, die schon lange erfolglos eine Immobilie suchen sind zunehmend bereit noch „eine Schippe draufzulegen“.

Verkäufer möchten natürlich davon profitieren und einen „bestmöglichen Kaufpreis“ erzielen. Das Problem ist jedoch, dass ein überhöhter Angebotspreis die Nachfrage im Keim erstickt. Menschen, die potenziell interessiert sein könnten, melden sich erst gar nicht. Bei einem zu geringen Angebotspreis hat der Verkäufer jedoch das schlechte Gefühl „etwas zu verschenken“.

Wir empfehlen heute unseren Kunden, den Angebotspreis im oberen Bereich des wahrscheinlich erzielbaren anzusetzen, was zuvor einer genauen Analyse bedarf. Zudem ist es dann sinnvoll, schon im Angebot oder Exposé auszuführen, dass der mögliche Kaufpreis höher liegen kann als der Angebotspreis, wenn sich mehrere Kaufinteressenten gleichzeitig finden und einzelne ein Preisangebot abgeben, dass den Angebots- oder Exposépreis übersteigt.

Dass diese Vorgehensweise zielführend ist, belegt ein Vergleich bei Zwangsversteigerungsverfahren. Sachverständige ermitteln die Verkehrswerte der Immobilien und im ersten Versteigerungstermin ist ein Zuschlag für 70 Prozent des Wertes möglich. Dadurch füllen sich die Versteigerungssäle der Gerichte. Tatsächlich erfolgen jedoch in bestimmten Preisbereichen (zum Beispiel Immobilien um 100.000 Euro) die Zuschläge für etwa 30 Prozent über dem Verkehrswert statt darunter.

Dieses Beispiel belegt, dass nicht der hohe Angebotspreis über den Erfolg entscheidet, sondern die richtige Strategie.

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