Wer eine Immobilie kauft, dem ist bewusst, dass er das Grundbuch kennen muss — und dass man sich darauf verlassen kann, dass dies auf jeden Fall spätestens der beurkundende Notar prüft. Doch kann man wirklich alle Belastungen einer Immobilie nur aus dem Grundbuch ersehen?

Nein, denn in fast allen Bundesländern existiert in den Rechtsverordnungen, die sich mit dem Thema Wohnen und Bauen beschäftigen, der Begriff der"Baulast". Hierbei handelt es sich um öffentlich-rechtliche, also direkte Verpflichtungen eines Hausbesitzers gegenüber der zuständigen Baubehörde. Dies ist der Unterschied zu einer privatrechtlichen Grunddienstbarkeit, die zwischen zwei privaten Eigentümern ohne öffentliche Behörde geschlossen werden kann. Eigentümer können durch Baulasten in der Nutzung ihrer Immobilie eingeschränkt sein.

Deshalb sollte vor dem Hauskauf darauf geachtet werden, ob womöglich Baulasten auf dem Grundstück liegen. Leider wird dies vom Notar oftmals nicht automatisch vor Abschluss des Kaufvertrages geprüft. Hier muss man als Kaufinteressent selber aktiv werden und das so genannte öffentliche Baulastenverzeichnis einsehen. Dort kann auch geprüft werden, ob es für das zu erwerbende Grundstück eventuell begünstigte Baulasten gibt. Doch worum genau handelt es sich bei einer Baulast?

Ein Beispiel: Der Eigentümer eines sehr schmalen Grundstücks plant, dieses mit einem Einfamilienhaus zu bebauen. Allerdings kann die Behörde keine Baugenehmigung erteilen, da der erforderliche Abstand zum Nachbarn nicht ausreicht. Nun kommen aber die Nachbarn zu einer einvernehmlichen Lösung — und zwar dahingehend, dass der Besitzer des Anliegergrundstücks die fehlende Abstandsfläche auf seinem Grund zur Verfügung stellt. Daraufhin wird die Abstandsflächenübernahme als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Weitere Beispiele für Baulasten können Zufahrtswege für die Feuerwehr oder aber das Thema Stellplätze sein. Besonders letzterer Punkt kommt gar nicht selten vor — wenn beispielsweise beim Neubau eines Mehrfamilienhauses mehrere Stellplätze nachgewiesen werden müssen, auf dem zu bebauenden Grundstück aber nicht alle Platz finden. Hier kann dann eine Vereinbarung mit dem Nachbarn über die Überlassung einer geeigneten Fläche getroffen und als Baulast eingetragen werden.

Das Baulastenverzeichnis führen Städte, Gemeinden und Landkreise. Zuständig sind dort meistens die Bauämter. Dort geführte Baulasten ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück und erhalten als Ordnungsmerkmal eine Nummer.

Übrigens gehen die Verpflichtungen des Vorbesitzers zwingend beim Immobilienverkauf auf dessen Nachfolger über. Eine Löschung ist nur schwer oder gar nicht in Absprache mit der Behörde zu erreichen. Dies bedeutet somit, dass beim Immobilienkauf Vorsicht walten muss und der Blick ins Grundbuch alleine nicht reicht.