Rundschau-Immobilien: Zwangsversteigerung: Chance oder Falle?

Rundschau-Immobilien : Zwangsversteigerung: Chance oder Falle?

Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten.

Heute: Frank Müller über Chancen und Risiken bei Zwangsversteigerungen.

In Wuppertal wechseln jährlich etwa 3.500 Immobilien und Grundstücke den Eigentümer. Der Marktanteil der Zwangsversteigerungen ist dabei relativ klein und wird derzeit immer geringer. Während im Jahre 2011 noch fast 300 Zwangsversteigerungen in Wuppertal stattfanden, waren es im Jahre 2017 nur noch knapp 150. Informationen über alle Verfahren findet man auf der Seite https://www.zvg-portal.de/, dem Justizportal der Länder.

Durch die niedrigen Zinsen können viele Eigentümer, die in Schieflage geraten sind, neue Kreditverträge zu günstigeren Konditionen abschließen. Viele Objekte, die einst zu hoch finanziert waren, finden jetzt auch wegen der guten Marktlage außerhalb der Zwangsversteigerungen einen Abnehmer und die Eigentümer kommen "mit einem blauen Auge" davon.

Interessiert man sich für Zwangsversteigerungsimmobilien sollte man sich gut mit den Regeln bei Versteigerungsverfahren vertraut machen und mit dem Zwangsversteigerungsobjekt. Das größte Risiko ist häufig die fehlende Informationstiefe über die Versteigerungsimmobilie. Oft kann diese nicht besichtigt werden, Unterlagen können nicht zur Verfügung gestellt werden etc. Im schlimmsten Falle muss man sich mit einer Außenbesichtigung des Gebäudes und der Einsichtnahme in das Gutachten beim Amtsgericht zufrieden geben. In diesen Fällen ist das Risiko erheblich, dass es im Inneren der Immobilie hässliche Überraschungen gibt.

Mehr als sie Hälfte der Versteigerungen werden jedoch von Maklern begleitet, deren Auftraggeber die betreibenden Banken sind. Dort ist das Ziel, so viel Transparenz wie eben möglich zu schaffen. In diesen Fällen sind die Risiken für den Erwerber oft nicht größer, als bei einem "normalen Verkauf". Im Ergebnis sollte man nur dann ein Gebot abgeben, wenn man für die weitreichende Entscheidung eine ausreichende Informationsgrundlage hat.

Zum Verfahren selbst gibt es wichtige Regeln. Um ein wirksames Gebot abgeben zu können wird fast immer eine Sicherheitsleistung gefordert. Diese beträgt 10 Prozent des Verkehrswertes. Der Betrag sollte unter u. a. unter Angabe des Aktenzeichens und des Bieternamens spätestens etwa sieben Tage vor dem Versteigerungstermin auf dem Konto der Gerichtskasse hinterlegt sein. Alternativ ist es auch möglich, die Sicherheitsleistung in Form eines Schecks der Bundesbank oder der Landeszentralbank zu erbringen. Dieser darf jedoch frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden. Die eigene Hausbank dürfte die Regeln kennen und wird helfen, den richtigen Scheck zu beschaffen.

Wichtig ist sich vor dem Termin ein Limit zu setzen, um nicht "Opfer der Versteigerungsdynamik" im Zwangsversteigerungstermin zu werden. Zuvor wird man sich unemotional und sachlich über sein Höchstgebot bewusst. Bieten andere mehr, steigt man besser aus und lässt sich nicht mitreißen. Auch wenn das Höchstgebot zuschlagfähig wäre, heißt das nicht, dass auch der Zuschlag erfolgen muss. Am Ende entscheidet immer die Bank, die das Verfahren betreibt, ob vielleicht doch kein Zuschlag erteilt wird.

Erhält man den Zuschlag ist man sofort Eigentümer. Der Restpreis ist dann zum Verteilungstermin zu zahlen. Bis dahin müssen 4 Prozent Zinsen auf die noch offene Summe gezahlt werden. Ein Gebot von weniger als 70 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes einer Immobilie ist im ersten Versteigerungstermin gesetzlich nicht zuschlagfähig. Die Praxis ist heute eine andere. Wegen der starken Nachfrage wird teilweise das bis zu Dreifache des Verkehrswertes geboten — und auch bezahlt. Die Schuldner und die Gläubiger freuen sich dann. Unter dem Verkehrswert bekommt man im Moment meist nur echte Ladenhüter, die sonst kaum einer haben möchte...

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