Immobilien-Rundschau Läden oder Büros im Haus? Was Sie dann wissen sollten!
Wuppertal · Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten. Heute: Frank Müller mit Tipps zu gewerblichen Mietverträgen in Wohnimmobilien.
Nicht selten ist ein Ladengeschäft, ein Büro- oder Gastronomiebetrieb, eine Praxis oder ähnliches im Haus. Beim Besitz und dem Kauf oder Verkauf gibt es dann einiges zu beachten.
Gewerbemietverträge haben häufig eine feste Laufzeitvereinbarung. Oft ist vereinbart, dass ein Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Käufer sollten hier genau hinsehen, weil eine Folgevermietung häufig schwierig und vor allem kostenintensiv sein kann. Änderungen der Nutzungen sind genehmigungspflichtig. Zieht beispielsweise der Friseurbetrieb aus und ein Versicherungsbüro ein, ist die neue Nutzung durch die Baubehörde zu genehmigen, wobei die Genehmigung mit Auflagen (Brandschutzinvestitionen, Stellplatznachweis, Schallschutzinvestitionen …) verbunden sein kann.
Häufig wissen die Eigentümer dies nicht. Wird die Immobilie ohne die Genehmigungen für die bestehenden Nutzungen verkauft, kann dies den Käufer und Verkäufer vor Probleme stellen.
Hat der Verkäufer die Laden- oder Gewerbefläche betreffend zur Umsatzsteuer optiert, ist Käufern und Verkäufern dringend empfohlen, durch die Steuerberater der Vertragsparteien kaufvertraglich Vereinbarungen zu formulieren, wie mit der Umsatzsteuerbehandlung im Zusammenhang mit der Kaufabwicklung und zukünftig umgegangen wird.
Beim Kauf von Teileigentum (Gewerbeeinheit in einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft) gelten diese Empfehlungen entsprechend ebenfalls. Zusätzlich ist die Teilungserklärung genau zu prüfen. Bestimmte gewerbliche Nutzungen können in der Teilungserklärung ausgeschlossen sein.
In jedem Falle sind etwaige „Konkurrenzschutzklauseln“ zu prüfen, wenn sich mehrere Gewerbeeinheiten in einem Hause befinden. Damit sollen Mieter vor direkter Konkurrenz in unmittelbarer Nähe geschützt werden. Die Vereinbarung kann nicht nur mietvertraglich erfolgen, sondern auch als Regelung in einer Teilungserklärung vorhanden sein.
Beim Verkauf ändert sich sowohl für die Wohnungsmieter als auch die Gewerbemieter, nichts. Der Käufer tritt in alle mietvertraglichen Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein und hat keinen Anspruch darauf, vereinbarte Inhalte zu ändern.
Sollten Gewerbeeinheiten bei einem Immobilienkauf vorhanden sein, empfehlen wir eine Prüfung der Bonität des oder der Gewerbemieter, wenn die Miethöhe wesentlich ist.
