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Immobilien-Rundschau: Frank Müller über Wertermittlung und Gutachten

Immobilien-Rundschau : Immobilien-Wertermittlung: Über Gutachten und Gutachter

Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten. Heute: Frank Müller über die Bewertung von Immobilien.

Jeder kann sich Gutachter oder Sachverständiger nennen, da die Begriffe nicht geschützt sind. Wie erkennt man die Qualifikation der Bewerter und was soll ein Gutachten beinhalten?

Es gibt mehrere Anlässe, die eine Immobilien- oder Grundstücksbewertung erforderlich machen. Dies sind zum Beispiel Kauf- und Verkauf, Steuerfestsetzungen, Vermögensauseinandersetzungen, zum Zwecke der Vermögensübersicht und so weiter. Immobilienbewertung kann man sich als „Simulation des Marktes“ vorstellen. Der Gutachter simuliert anhand des Bewertungsgegenstandes und des Verhaltens der möglichen Nachfrager auf welchen Preis sich die Akteure einigen. Grundsätzlich gibt es verschiedene Arten von Gutachten:

Bei einem Verkehrswertgutachten sind unter anderem die Vorschriften des § 194 BauGB und die Immobilienwertermittlungsverordnung anzuwenden. Meistens gilt, dass der Bodenwert getrennt vom Gebäudewert zu ermitteln ist. Je nach Art der Immobilie ist das Bewertungsverfahren zu wählen. Einfamilienhäuser sind zum Beispiel mit dem Sachwertverfahren zu bewerten, Mehrfamilienhäuser nach dem Ertragsverfahren und Eigentumswohnungen oft nach dem Vergleichswertverfahren. Wo „Verkehrswert“ draufsteht, muss auch „Verkehrswert“ drin sein. Die Gutachten müssen den strengen Anforderungen der eingangsgenannten Rechtsnormen entsprechen.

Marktwertermittlungen sind nicht an die Einhaltung der strengen und formalen Rechtsnormen gebunden. Das Ergebnis der Marktwertermittlung sollte jedoch im Idealfall identisch mit dem Verkehrswert sein.

Marktwertermittlungen werden meist von Maklern angeboten. Ein Sachkundenachweis ist weder für Makler, noch für Sachverständige oder Gutachter erforderlich. Nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige müssen sich einem anspruchsvollen Prüfungsverfahren unterziehen.

Bei der Beauftragung einer Gutachtenerstattung gibt es einiges zu beachten. Möchte man beispielsweise einen Steuerbescheid anfechten, sollte mit dem Finanzamt geklärt werden, ob nur ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses akzeptiert wird oder das Gutachten eines Sachverständigen ausreichend ist oder vielleicht sogar eine Marktwerteinschätzung ausreicht. Beauftragt bei Vermögensauseinandersetzungen (etwa bei einer Scheidung) eine Partei einen Gutachter, wird das Gutachten nahezu immer als „Parteigutachten“ gewertet. Die andere Partei lässt dann meist ein eigenes Gutachten erstellen und das Gericht beauftragt dann einen unabhängigen dritten Sachverständigen, dessen Ergebnis das Gericht als „neutral“ erachtet. Im Idealfall einigen sich also zur Kosteneinsparung die betroffenen Parteien gleich auf einen entsprechenden Gutachter.

Hinsichtlich der Qualität eines Immobilienbewerters geben Berufserfahrung, Referenzen und nachgewiesene Qualifikation Aufschlüsse. Es darf jedoch nicht verkannt werden, dass der BGH beim Verkehrswert eine Abweichung von fast 17 Prozent gegenüber dem tatsächlichen Wert als „geringfügig“ bezeichnet hat. Demnach wären bei einem tatsächlichen Wert eines Reihenhauses von 200.000 Euro Verkehrswerte zwischen 166.000 und 234.000 Euro möglich.