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Immobilien-Rundschau: Frank Müller über Grundstücksteilungen

Immobilien-Rundschau : Grundstücksteilung beim Verkauf: Wann ist sie sinnvoll?

Immobilien kaufen, besitzen und verkaufen - das ist auch in Wuppertal ein Thema mit vielen Fragezeichen. Führende Marktexperten erklären in der Rundschau, was Anbieter und Interessenten wissen sollten. Heute: Frank Müller über die verschiedenen Aspekte einer möglichen Grundstücksteilung.

Häufig stellt sich zum Beispiel beim Hausverkauf die Frage, ob eine Grundstücksteilung wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn größere, ungenutzte Grundstücksteile vorhanden sind. Früher konnten Grundstücke nicht groß genug sein. Die Freiflächen wurden von Gartenliebhabern geschätzt, dienten teilweise der Repräsentation, und der nächste Nachbar blieb weit entfernt. Das hat sich heute geändert. Große Grundstücke werden häufig als Last empfunden, und jeder weiß, dass sie viel Arbeit machen. Heute darf es bei den Grundstückssuchenden und Hauseigentümern gerne etwas weniger sein.

Zunächst ist eine Grundstücksteilung meist nur dann sinnvoll, wenn auf der ausparzellierten Fläche ein neues Gebäude errichtet werden kann. Dafür ist eine Fläche von mindestens etwa 350 bis 400 Quadratmetern erforderlich, da meist in alle Richtungen ein Grenzabstand von wenigstens drei Metern einzuhalten ist. Je nach Grundstückszuschnitt kann die Grundfläche des Hauses dann schon recht klein werden. Zudem sollte zuvor geklärt werden, ob überhaupt Baurecht für ein weiteres Gebäude vorhanden ist oder geschaffen werden kann. Sehr früh sollte mit der Stadt geklärt werden, ob ein Antrag auf Grundstücksteilung erfolgversprechend ist. Ist nun das Flächenmaß des neu geschaffenen Grundstücks ermittelt, lässt sich mit Hilfe des Bodenrichtwertes annäherungsweise berechnen, wie hoch der zu erwartende Kaufpreiserlös der Teilfläche sein wird. Müssen etwa Wege, Ver- und Entsorgungsleitungen oder Ähnliches tief in das Hinterland verbracht werden, mindern diese erhöhten Erschließungskosten den Grundstückswert. Möglicherweise müssen kostenpflichtige Baulasten bestellt und Dienstbarkeiten eingetragen werden, um Wege- und Leitungsrechte etc. über fremde Grundstücke zu sichern. Der Steuerberater sollte zuvor hinsichtlich etwa entstehender steuerlicher Konsequenzen befragt werden.

Nicht vergessen werden darf, dass ein bereits vorhandenes, bebautes Grundstück nebst Immobilie eine Wertminderung erfahren kann. Während vor Grundstücksteilung und Neubebauung noch ein ungehinderter Blick in die Landschaft bestand, wird dieser nun eingeschränkt. Auch die Privatsphäre im zuvor noch großen Garten leidet. Der mögliche Grundstückserlös muss also zusätzlich der Wertveränderung der Bestandsimmobilie gegenübergestellt werden.