Damit ein Immobilienmakler sein Geld verdient hat, müssen diverse Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst bedarf es eines Vertrages zwischen dem Makler und dem Kunden. Kunden können Käufer und Verkäufer sein. Zwischen dem Makler und dem Kaufinteressenten kann es auch „stillschweigend“ zu einem Maklervertrag kommen, wenn der Makler für den Käufer umfangreich tätig wird. Der Vertragsschluss muss also nicht zwingend schriftlich erfolgen.

Dann muss die Maklerleistung durch Nachweis einer Immobilie oder eines Käufers oder durch Vermittlungsleistung ursächlich für das Zustandekommen eines Hauptvertrages (Kauf- oder Mietvertrag) sein. Sofern eines der vier Merkmale nicht erfüllt ist, hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Auch wenn diese Merkmale erfüllt sind, besteht noch immer nicht zwingend ein Provisionsanspruch.

Kaufverträge stehen häufig unter aufschiebenden Bedingungen. Nicht selten bedarf es einer Genehmigung des Kaufvertrages zum Beispiel durch das Betreuungs- oder Nachlassgericht. Ebenfalls recht häufig sehen Kaufverträge vor, dass bestimmte Planungsziele des Käufers erreicht werden müssen, damit der Vertrag wirksam wird. Beispielsweise steht dann die Durchführung des Kaufvertrages unter dem Vorbehalt der Erteilung einer Baugenehmigung, wenn es sich etwa um ein Baugrundstück handelt oder erhebliche Nutzungsänderungen erfolgen sollen, die einer baubehördlichen Genehmigung bedürfen. In diesen Fällen entsteht der Provisionsanspruch erst dann, wenn diese Bedingungen auch tatsächlich eingetreten sind.

Wenn eine enge wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Makler und einem der Vertragsteile besteht, ist der Provisionsanspruch ebenfalls verwirkt. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Makler an der Gesellschaft wesentlich beteiligt ist, die ein Haus oder Grundstück verkauft. Ebenso kann der Maklerlohn verwirkt sein, wenn der Makler sehr leichtfertig oder gar wissentlich falsche Angaben zur Immobilie macht oder solche Informationen, die für den Käufer entscheidungsrelevant sind, unterschlägt.